中國物業新聞網訊：

圖說：隨著住宅使用年限不斷加長，動用維修資金的需求不斷增長。楊建正 攝   　　【新民晚報·新民網】目前，申城實施物業管理的住宅小區約1.06萬個，面積5.97億平方米，覆蓋率為96.6%。維修資金，就好比房屋的養老金。隨著住宅使用年限不斷加長，動用維修資金的需求不斷增長，一些住宅小區維修資金餘額已經低於30%的法定續籌金額標準。“房屋養老金”的使用和籌集，存在哪些突出問題，如何破解？今天，《上海市住宅物業管理規定》執法檢查報告提交市十四屆人大常委會第33次會議審議。   　　物業管理   　　“2/3”後仍有尷尬   　　曾經，“2／3尷尬”是小區物業管理維修資金使用中的一個難題。   　　雷雨季節，小區的避雷針壞瞭；頂樓業主的屋頂忽然漏水……火燒眉毛，趕緊修吧！可是，依照當時法規，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經過物業管理區域全體業主所持投票權2/3以上通過。   　　既然“2/3”導致如此低效率，立法就應該設定“強制維修”——當小區物業被損壞，對小區公共安全造成直接或者潛在威脅，需要動用維修資金緊急維修時，不必拘泥於“2/3”。   　　為此，2010年住宅物業管理規定修訂後明確——對於電梯水泵故障、消防設施損壞、屋頂外墻滲漏等情形，設置瞭緊急維修流程，以免動用“維修資金”再遇“2/3尷尬”。   　　小區裡，一旦發生緊急維修事項，依據法定流程，由物業公司制定方案，報業委會審核後維修；因此，業委會2017年版韓國女教師的決策能力在很大程度上決定瞭能否盡快排除安全隱患。   　　與此同時，如果不能按照規定流程久久九九精品國產自在現線拍實施維修或更新改造，區縣房屋行政管理部門可以依法組織代為維修，維修費用從維修資金中列支。實踐中，“代為維修”卻面臨著困境——假如沒有業委會主任、副主任敲章，維修資金就無法從銀行支取；一旦業委會癱瘓或不履行義務，就會導致緊急維修落空，影響業主生活和小區公共安全。   　　為此，執法檢查提出，如何設計專項維修資金的使用流程，提高緊急維修的審核效率，縮短申報時間，確保緊急維修緊急進行，政府主管部門要拿出方案。   　　維修基金   　　“30%”底線要守住   　　“2／3尷尬”後的尷尬，僅僅是維修資金緊急動用時遇到的難題，而在緊急動用之外，維修資金更大問題在於：續籌，如何守住“30%法定底線”。   　　當專項維修資金餘額不足首期籌集金額的30%時，業主應當按照國傢和本市的規定、管理規約和業主大會的決定，及時續籌專項維修資金。啟動續籌程序，關鍵一步是，業主大會作出決定。但市人大常委會執法檢查表明，實際操作中，專項維修資金續籌難，一個重要原因是——業主大會難以作出決定啟動續籌。   　　為啥業主大會難以作出續籌決定？一個關鍵原因還在於：業委會的素質。   　　目前，本市1.2萬多個住宅小區中，還有1400多個小區未成立業委會。事實上，對於“小區善治”，業委會的作用不言而喻。作為業主大會的執行機構，業委會在小區管理中負有重要責任，業委會的管理能力，很大程度上體現為“管錢的能力”。執法檢查表明，部分業委會過度惜用專項維修資金，認為不用就是成績，不用就會減少糾紛，乃至影響房屋的正常維修；部分小區高估冒算，利用將工程項目化整為零的方式濫用專項維修資金；還有部分小區本身專項維修資金不充裕，業委會不瞭解小區設施實際狀況，使用資金缺乏統籌考慮，導致要用、急用時，沒錢。   　　為此，執法檢查建議——提高業委會的管理能力，行政管理部門要加強業務指導，包括對維修資金續籌的指導，以便守住“30%底線”，保障住宅小區平穩運行。   　　此外，需要說明的是，守住“30%底線”，現有法規也對業主有明確要求。在業主申請房地產轉移或者抵押登記時，必須同時向房地產登記機構提供已足額交納專項維修資金的憑證，房地產登記機構應該把好“審核關”。   　　公共收益   　　50%應進“蓄水池”   　　保障小區安全，維修資金就好比一個“蓄水池”。流水不腐，“蓄水池”的資金流依法合規流動起來，有進有出，收支平衡，才是安全的。   　　續籌維修資金，申城探索瞭多重方式，在法定續籌、日常續籌之外，公共收益補充，也是一種極為重要的長效補充機制。   　　事實上，依據物業管理立法規定和政府規章，各個小區應將不低於50%的公共收益納入專項維修資金，但執行效果並不理想亞洲色欲色欲綜合網站。執法檢查顯示，小區公共收益賬目不透明、不及時公佈、不按照規定納入專項維修資金的情況，時有發生。   　　如何促進公共收益依法納入專項維修資金，保障維修資金使用和續籌安全？執法檢查透露，市住房管理部門將加強管理，加大物業使用領域信用信息管理力度，對未按照規定將公共收益納入維修資金的物業服務企業和項目經理予以記分處理；對於業主未按照業主大會決定續籌的，經過行政部門送達整改通知書仍不整改，納入本市公共信用信息平臺。同時，對市民普遍關註的維修資金、公共收益管理狀況，住房行政管理部門將開展專項檢查，提高小區管理的透明度；在有條件的小區，還要積極推行專業單位向物業服務企業購買服務，提高住宅小區專用設施設備服務管理，以及應急突發事件處置的水平和效率。   　　在資金續籌之外，一個值得關註的問題是：在“蓄水池”建立之初，它的資金規模究竟該如何確定，首次籌集應該是多少，才符合現實需要？執法檢查得到的一種反饋意見是，目前申城住宅小區首次籌集專項維修資金的標準是以2001年建築面積成本價1295元／平方米為基數計算，這個15年前的“基數標準”，距離15年後的現實需求究竟有多大差距，還需要行政管理部門給出確切的答案，不妨依據經濟社會發展水平適時調整首次籌集專項維修資金標準。（新民晚報記者 姚麗萍）